Rumah mampu milik atau mampu mimpi? (Bahagian 1)

oleh Sivarajan Arumugam

Kita dikejutkan oleh kenyataan Menteri Perumahan Zuraida Kamaruddin baru-baru ini, bahawa nilai rumah yang tidak dijual dijangkakan bernilai RM 22.5 billion! Kenapa wujudnya senario sedemikian apabila keperluan rumah masih ada di kalangan rakyat Malaysia? Jika masih ramai lagi rakyat dari golongan berpendapatan rendah B40 dan sederhana M40 yang belum lagi memiliki rumah, kenapa pula stok perumahan yang belum dijual masih tinggi?

Jawapan yang jelas adalah rumah yang dikategorikan sebagai “mampu milik” ini sebenarnya tidak mampu dimiliki oleh golongan rakyat majoriti. Kemampuan memiliki rumah biasanya dianggarkan dengan kiraan bahawa seseorang yang berpendapatan RM 2,000 hanya mampu memiliki rumah yang berharga 3 kali pendapatan tahunannya, iaitu RM 2,000 x12 x 3 , iaitu RM 72,000.

Maka, apakah rasionalnya menetapkan harga rumah mampu milik dalam lingkungan harga RM 250,000 sehingga RM 500,000?  Mengikut satu kajian tentang pendapatan rakyat Malaysia, Ketua Perangkawan Malaysia Dr Mohd Uzir Mahidin pada awal tahun ini melaporkan bahawa  nilai menengah (median) gaji atau upah bulanan pada tahun 2017 ialah RM 2,160, manakala purata gaji adalah RM 2,880. Jika dikira dengan purata gaji RM 2,880 pula, harga rumah yang mampu ialah RM2880 x 12 x 3, iaitu RM103,680. Dilaporkan juga bahawa bilangan pekerja yang menerima gaji ini ialah seramai 8.6 juta, iaitu 57.3% daripada jumlah tenaga kerja sejumlah 15 juta orang di seluruh negara.

Jika kita mempertimbangkan pendapatan isi rumah pula dan  bukannya pendapatan seseorang individu, adakah isi rumah sekarang mampu membeli rumah? Dalam Persidangan Perumahan 2018 yang diadakan pada 9 Oktober baru-baru ini, Ketua Pengarah Jabatan Perumahan Negara N Jayaselan menyatakan bahawa pendapatan isi rumah median pada tahun 2016 ialah RM5,228 ataupun sebanyak RM 62,736  setahun. Jika dikumpulkan untuk tiga tahun, ianya hanya RM188,208, iaitu masih jauh daripada harga purata rumah kini yang mencecah RM 400,000.

Para pemaju perumahan pula akan berhujah bahawa, mereka tidak mungkin membina rumah dalam lingkungan harga RM70,000 – RM100,000 dengan alasan kenaikan harga bahan binaan, sewa jentera, kos pematuhan dan kos tanah.

Perumahan mampu milik ialah perumahan untuk rakyat. Ia tidak seharusnya dianalisis dengan kos pembinaan yang dipengaruhi oleh faktor-faktor pasaran. Pembinaan dan penyediaan rumah mampu milik merupakan suatu tanggungjawab Kerajaan yang harus disubsidi dan tidak terikat dengan faktor-faktor pasaran bebas.

Sebab itulah sejak 1980-an lagi Kerajaan pernah menjayakan penyediaan rumah mampu milik ini dengan kerjasama pihak swasta dengan menetapkan kuota tetap bilangan rumah kos rendah yang harus dibina dalam sebuah pembangunan bercampur, di mana pemaju diwajibkan untuk membina 30% rumah kos rendah dalam projek pembangunan bercampurnya dan kos binaannya ditanggung secara “subsidi silang” (cross subsidy) dengan projek rumah mewah dan bangunan komersial yang akan dibangunkan di lokasi yang sama.

Malangnya, Kerajaan juga terikut-ikut untuk melonggarkan syarat ini, terpedaya dengan hujah pemaju yang tidak berminat membina rumah kos rendah di lokasi-lokasi permintaan tinggi (prime areas). Maka, para pemaju diberikan kelonggaran supaya menunaikan kewajipan mereka di lokasi lain yang jauh dan terpencil. Justeru, timbulnya masalah seperti stok perumahan yang dibina di lokasi-lokasi yang kurang popular ini tidak dapat dibeli oleh golongan B40 walaupun dijual dengan harga RM 42,000. Ini adalah kerana rakyat pekerja mencari rezeki mereka di kawasan bandar dan sekitarnya, maka adalah tidak rasional untuk mereka disuruh membeli rumah di lokasi yang jauh, seperti di Bukit Beruntung atau Rawang. Sudah tentu mereka tidak larat menampung kos pengangkutan, berulang alik di antara tempat kerja dan lokasi-lokasi tersebut.

Akibatnya, kini kawasan bandar dan pinggirannya menjadi kawasan eksklusif untuk pembangunan mewah yang mencecah harga jutaan ringgit. Rakyat Malaysia yang majoritinya kelas pekerja yang bergaji sekitar RM 2,000 seolah-olah diusir dari kawasan bandar. Mereka hanya mampu mimpi membeli rumah, dan terpaksa menyewa.  Padahal merekalah merupakan warga pekerja yang menyumbang sebagai tenaga pekerja setiap hari di pelbagai sektor perkhidmatan dan pembuatan di bandar dan pinggirannya.

Setelah berjaya mempengaruhi Kerajaan agar mengecualikan mereka daripada membina rumah kos rendah dalam plot pembangunan bercampur, pemaju kini juga berjaya membuang istilah “rumah kos rendah” dari kamus Kerajaan. Ianya digantikan dengan istilah “Rumah Mampu Milik”. Walaupun istilah Rumah Mampu Milik sedap bunyinya, tetapi harga rumah yang ditetapkan antara RM 250,000 hingga RM 500,000, adalah suatu harga yang memang tidak dimampu dibeli oleh rakyat biasa.

Tambahan pula, rumah mampu milik dengan harga antara RM250,000 dan RM500,000 ini pun jarang dibina di bandar atau pinggirannya sekarang ini. Kenapa?

Para pemaju nampaknya tidak ingin memikul tanggungjawab untuk memastikan setiap rakyat Malaysia mempunyai rumah untuk berteduh. Apabila rumah itu sendiri menjadi sejenis komoditi yang juga diukur dalam kiraan KDNK Negara, maka pemaju lebih berminat untuk meningkatkan keuntungan syarikat mereka. Harga rumah di pusat bandar kini melebihi RM 1juta. Ianya ditetapkan melebihi RM 1 juta kerana prasyarat yang ditetapkan oleh Kerajaan bahawa warga asing hanya boleh membeli hartatanah melebihi 1 juta. Kini, ramai warga dari China, Hong Kong, Singapura membeli rumah-rumah RM1 juta ini, sebagai pelaburan , bukannya untuk mendiaminya.  Warga asing yang kaya dengan kemudahan tunai yang banyak sanggup membeli beberapa unit dan menyewa semuanya kepada rakyat Malaysia yang tidak mampu membelinya.

Krisis perumahan ini tidak boleh ditangani dengan memaklumkan kepada golongan B40 bahawa mereka terpaksa memguburkan mimpi mereka untuk memiliki rumah dan menyewa rumah seumur hidup. Ada juga cadangan Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) yang memohon kepada bank untuk melonggarkan syarat pinjaman rumah, supaya lebih ramai boleh membeli rumah. Tetapi, jika isu pokok iaitu harga rumah tersebut tidak diselesaikan, maka beban hutang akibat pinjaman bank akan ditanggung seumur hidup oleh rakyat ataupun sehingga rumah itu dilelongkan kerana gagal membayar ansuran rumah.

(Tulisan ini terdiri daripada dua bahagian, bahagian kedua ialah “apakah penyelesaiannya untuk masalah perumahan?”)

==========

Sivarajan Arumugam ialah Setiausaha Agung Parti Sosialis Malaysia (PSM).