Perumahan mampu milik atau mampus milik? Rasional PH terputus dari realiti rakyat

Parti Sosialis Malaysia (PSM) amat terkejut dengan rasional Perdana Menteri Mahathir Mohamad yang menyatakan bahawa rakyat tidak rugi membeli rumah walaupun harganya RM 400,000 kerana dalam jangka masa panjang harga rumah akan naik mencecah RM 1 juta. Beliau menyatakan demikian semasa Majlis Perasmian Karnival Komuniti Berdaya pada 17 Februari lalu.  Dalam majlis itu, Pakatan Harapan mengumumkan bahawa akan membina 1 juta rumah mampu milik dalam tempoh masa 10 tahun.

Kenyataan Mahathir langsung tidak mencerminkan realiti hidup rakyat terbanyak di Malaysia yang tidak mampu membeli rumah dengan harga RM250,000-RM300,000 yang malangnya dikategorikan sebagai Rumah Mampu Milik oleh kerajaan Pakatan Harapan (PH), apatah lagi rumah RM400,000!

Isu pokoknya ialah bukan sahaja penyediaan bilangan rumah yang mencukupi untuk rakyat tetapi harga rumah tersebut. Rumah yang dikategorikan sebagai “mampu milik” ini sebenarnya tidak mampu dimiliki oleh golongan rakyat majoriti. Kemampuan memiliki rumah biasanya dianggarkan dengan kiraan bahawa seseorang yang berpendapatan RM2000 hanya mampu memiliki rumah yang berharga 3 kali pendapatan tahunannya, iaitu RM2000 x12 x 3 , bersamaan RM 72,000.

Tambahannya pula, Mahathir begitu tidak senang apabila para pekerja menuntut kenaikan gaji minimum ke RM1,500. Beliau hanya meluluskan kenaikan gaji minimum ke RM1,050 dan selepas itu menambah RM50 lagi apabila dibantah oleh PSM dan juga kesatuan sekerja. Maksudnya seseorang yang bergaji minimum RM1,100 hanya mampu membeli rumah yang dijual dengan harga RM 1,100 x 12 x 3 tahun = RM39,600.

Maka apakah rasionalnya menetapkan harga rumah mampu milik dalam lingkungan harga RM250,000 sehingga RM500,000? Apakah gunanya membina 100,000 unit rumah setiap tahun jika masalah pokok, iaitu kemampuan rakyat sebenar untuk memiliki rumah, tidak disedari oleh kepimpinan Pakatan Harapan?

Mengikut kajian pendapatan rakyat Malaysia yang dikemukakan oleh Ketua Perangkawan Malaysia, Dr Mohd Uzir Mahidin, pada tahun 2018 melaporkan bahawa nilai penengah (median) gaji dan upah bulanan pada tahun 2017 ialah RM 2,160 manakala purata gaji dan upah adalah RM 2,880 sebulan. Jika dikira dengan purata gaji RM 2880, harga rumah yang mampu ialah RM2880 x 12 x 3, bersamaan dengan RM103,680. Dilaporkan juga bahawa bilangan pekerja yang menerima gaji ini ialah seramai 8.6 juta orang, iaitu 57.3% daripada jumlah tenaga kerja seramai 15 juta orang pekerja di seluruh negara.

Jika kita pertimbangkan pendapatan isi rumah pula dan bukannya pendapatan seseorang individu, adakah isi rumah mampu membeli rumah? Dalam Persidangan Perumahan 2018 yang diadakan pada 9 Oktober 2018, Ketua Pengarah Jabatan Perumahan Negara N Jayaselan menyatakan bahawa pendapatan isi rumah median pada tahun 2016 ialah RM5,228 ataupun sebanyak RM 62,736  setahun. Jika dikumpulkan untuk tiga tahun, ianya hanya RM188,208, iaitu masih jauh kurang daripada harga purata rumah kini yang berharga lebih RM300,000.

Para pemaju perumahan pula akan berhujah bahawa, mereka tidak mungkin membina rumah dalam lingkungan harga RM70,000- RM100,000 dengan alasan kenaikan harga bahan binaan, sewaan jentera, kos pematuhan dan kos tanah.

Perumahan mampu milik ialah perumahan untuk rakyat. Ia tidak seharusnya dianalisis dengan kos pembinaan yang dipengaruhi oleh faktor-faktor pasaran. Pembinaan dan penyediaan rumah mampu milik merupakan suatu tanggungjawab Kerajaan yang harus disubsidi dan tidak terikat dengan faktor-faktor pasaran bebas. Maka, Parti Sosialis Malaysia (PSM) mencadangkan 10 langkah penting bagi mengatasi masalah perumahan untuk rakyat.

10 LANGKAH CADANGAN PSM

Harga Rumah Mampu Milik tidak melebihi RM100,000

Sepertimana yang dibincangkan, kemampuan memiliki rumah biasanya dianggarkan dengan kiraan bahawa seseorang yang berpendapatan RM2000 hanya mampu memiliki rumah yang berharga 3 kali pendapatan tahunannya, iaitu RM2000 x12 x 3, bersamaan RM 72,000. Jika kita menggunakan statistik gaji purata tahun 2017, iaitu RM2880 pula, harga rumah yang mampu ialah RM2880 x 12 x 3, bersamaan RM103,680. Justeru, PSM mencadangkan harga rumah mampu milik haruslah tidak melebihi RM100,000 dan bukannya RM250,000-RM 300,000 yang ditawarkan sekarang.  

2. Perumahan mampu milik bukannya komoditi, dan harus dikeluarkan dari pasaran

Ini merupakan sebuah langkah yang sangat penting agar faktor-faktor harga pasaran barangan binaan, penyewaan jentera dan harga tanah tidak menjadi penentu kepada harga perumahan mampu milik. Perumahan mampu milik terpaksa disubsidi. Pemberian subsidi bukanlah suatu yang negatif, kerana pihak pemodal dan perniaga juga diberikan subsidi tetapi dalam bentuk insentif.

Pengecualian cukai SST terhadap barangan binaan asas dan perkhidmatan sewaan jentera mungkin akan mengurangkan kos. Dalam Belanjawan 2019, Menteri Kewangan mengumumkan perkara ini bahawa dengan pengecualian SST, maka para pemaju perumahan bersetuju memberikan pergurangan harga sebanyak 10%. Ini tidak cukup.

Tambahannya pula, semasa kita membeli rumah daripada pemaju, suatu harga ditetapkan apabila perjanjian jual beli dibuat. Persoalannya adalah adakah harga itu harga kini atau harga spekulasi dalam dua tahun ke hadapan? Ini adalah kerana jual beli rumah berbeza dengan jual beli barangan lain, di mana pembeli hanya memperolehi ‘produk’ atau rumah tersebut selepas 18 bulan atau 24 bulan. Pemaju juga akan memperolehi wang sepenuhnya selepas tempoh itu dari bank. Maka secara rasionalnya, pemaju menetapkan harga mengikut anggaran pasaran dalam masa dua tahun selepas Perjanjian Jual Beli dan bukannya harga kini semasa perjanjian dan pinjaman bank dimohon.

3. Jawatankuasa Teknikal Khas Kos Rumah

PSM mencadangkan bahawa Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) harus menubuhkan sebuah jawatankuasa khas untuk mengkaji secara mendalam kenapa kos rumah begitu tinggi. Pada masa apabila Kerajaan begitu arif mengkaji semula kos pembinaan ECRL, LRT3 dan MRT2, sehingga dapat mendesak para kontraktor untuk mengurangkan kosnya beberapa billion ringgit, PSM berpendapat bahawa Kerajaan berkaliber untuk membuat perkara yang sama terhadap suatu keperluan asas rakyat – rumah. Dengan kajian teknikal ini, maka jawatankuasa dapat berhujah dan mengadakan rundingan dengan semua pemaju utama agar menyelaraskan kos rumah ke suatu tahap yang munasabah.

4. Tanah untuk Perumahan Mampu Milik

Baru-baru ini pun Menteri KPKT Zuraida Kamaruddin menyuarakan tentang kegagalan Kerajaan Negeri dalam menyediakan tanah yang mencukupi untuk membina rumah mampu milik untuk rakyat.  Oleh kerana pentadbiran tanah menjadi urusan penuh Negeri dalam sistem persekutuan yang kita amalkan, maka kerjasama Kerajaan Negeri amat penting untuk menjayakan perumahan mampu milik. PSM mencadangkan suatu penelitian khas ke atas apa jua transaksi jual beli tanah Kerajaan, iaitu tanah Kerajaan Negeri atau Kerajaan Persekutuan.

PSM tidak setuju dengan cadangan Menteri Kewangan dalam Belanjawan 2019 untuk menjual tanah Kerajaan kepada pembida tertinggi untuk menjana dana kepada Kerajaan Persekutuan. Tindakan ini akan menyebabkan ribuan ekar tanah Kerajaan di lokasi-lokasi strategik jatuh ke dalam tangan pihak swasta. Maka pihak Kerajaan akan hanya tinggal tanah di lokasi kurang strategik dan terpencil. Jika tanah-tanah terpencil ini digunakan untuk membina rumah mampu milik, Kerajaan akan mengulangi kesilapan yang sama, di mana perumahan ini tidak sesuai dibeli oleh rakyat.

5. GLC Menerajui Perumahan Mampu Milik

Ekonomi negara kita berbanding dengan negara lain memperlihatkan penglibatan syarikat berkaitan kerajaan (GLC) yang amat signifikan, dengan hampir 40% pegangan dalam Bursa Saham adalah daripada syarikat-syarikat GLC. Maka PSM bersetuju kenyataan Menteri Ekonomi Azmin Ali bahawa bukanlah tugas Kerajaan untuk menglibatkan diri dalam dunia perniagaan dan mendominasi pasaran. Tetapi kebolehan dan kecekapan perniagaan GLC haruslah dipulangkan balik kepada rakyat. Syarikat-syarikat GLC yang terlibat dalam pembangunan hartanah sepatutnya fokus pada penyediaan rumah mampu milik, dan bukannya bersaing dengan pihak swasta untuk membina rumah mewah dengan harga melebihi RM500,000.

Syarikat GLC seperti Sime Darby juga merupakan tuan tanah yang mempunyai simpanan tanah yang luas di seluruh negara, terutamanya tanah perladangan. Kini GLC tidak diberikan apajua panduan oleh Kerajaan untuk memberikan fokus kepada penyediaan rumah mampu milik, malah kini GLC hanya bertindak sebagai sebuah pemaju swasta sepenuhnya dalam membangunkan projek perumahan mengikut permintaan pasaran.

Cadangan yang sama harus juga dilaksanakan oleh semua GLC di bawah pegangan Kerajaan Negeri, seperti Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor (PKNS) dan sebagainya.

6. Kembalikan kuota pembinaan dalam pembangunan bercampur

Kuota pembinaan rumah mampu milik dalam semua pembangunan bercampur oleh pihak swasta harus dikembalikan supaya Kerajaan dapat memenuhi keperluan rakyat. Dengan penyelarasan kos binaan (dengan kawalan harga barangan binaan, pengecualian SST dan sebagainya) dan juga dengan prinsip “subsidi silang” (cross subsidizing) dengan projek mewah dalam tapak pembangunan yang sama, bilangan rumah mampu milik di lokasi-lokasi strategik dipercayai akan bertambah.

7. Perumahan Mampu Milik berorientasikan transit

Perancangan bandar yang berjaya ialah apabila perumahan rakyat dihubungkan dengan sistem transit yang teratur, agar trafik keluar masuk bandar dan pusat komersial dikurangkan. Maka adalah penting untuk kesilapan yang berlaku dalam pembinaan MRT tidak diulangi. Centre for Governance and Political Studies (Cent-GPS) dalam kajian mereka membongkarkan bahawa kebanyakan perumahan sekitar lingkungan jarak 1 kilometer dari sesebuah stesen MRT adalah jauh dari kemampuan rakyat biasa. Contoh yang paling ketara ialah perumahan sekitar stesen Pusat Bandar Damansara di mana harga rumah boleh mencecah sehingga RM 4 juta.

Maka amatlah penting untuk projek LRT3 dan juga MRT2 melalui lokasi-lokasi yang menyenangkan transit rakyat pekerja biasa. Pada masa yang sama, kita juga lihat ada dua buah stesen sedang operasi di MRT Laluan Sungai Buloh-Kajang di kawasan bekas ladang getah Lembaga Getah Malaysia (RRIM) Sungai Buloh. Projek pembangunan Kwasa Sentral ini belum dimulakan lagi tetapi dua buah stesen telah dibina mendahului pembangunan. Kini persoalannya ialah adakah Kerajaan akan mengutamakan konsep pembangunan rumah mampu milik di lokasi-lokasi tersebut atapun membiarkannya kepada kuasa pasaran untuk mengaut keuntungan maksimum?

8. Inovasi pembinaan rumah 

Selaras dengan hasrat menyediakan perumahan rakyat yang selesa agar memberikan suasana yang sihat untuk sesebuah keluarga membesar, maka kita perlukan kajian dan inovasi dalam bidang ini.  Kita sedar dari pelbagai kajian dan permasalahan kini bahawa perumahan konsep sarang burung, bersaiz 600-700 kaki persegi, dengan kepadatan sehingga 18 tingkat, adalah amat tidak sesuai untuk keharmonian keluarga dan komuniti tersebut.

Maka kita perlukan inovasi baru untuk membina rumah mampu milik yang bersaiz sekurang-kurangnya 1200 kaki per segi, 3 bilik dan berkepadatan rendah. Apabila ianya berkepadatan rendah, maka isu-isu penyelengaraan akan kurang kerana guna-pakai kemudahan awam seperti lif, laluan kaki, tong sampah, taman permainan dan sebagainya juga pada kadar yang rendah.

Saiz rumah 1200 kaki persegi adalah amat wajar untuk pembesaran sesebuah keluarga 5 ahli. Kerajaan dan universiti tempatan harus menerajui bidang ini agar kualiti perumahan dan taraf kesejahteraan rakyat ditingkatkan.

9. Pembiayaan bebas daripada cengkaman bank

Cadangan yang dikemukakan dalam Belanjawan 2019 juga tidak menangani isu pembeli rumah kerap dibebankan hutang daripada bank. Kini perjanjian pinjaman untuk pembelian rumah, seolah-olah berat sebelah kepada pihak bank, terutamanya hartanah yang belum mempunyai geran pemilikan lagi. Kebanyakan projek perumahan kini adalah jenis bertingkat dan tidak akan mempunyai hakmilik strata pada masa pembeliannya.

Maka, sebuah perjanjian Deed of Assigment dan Power of Attorney ditandatangani dengan bank sebagai prasyarat kepada kelulusan pinjaman tersebut. Kedua-dua dokumen ini dengan jelas merampas hak pembeli rumah. Rumah yang anda beli dengan bayaran deposit 10% itu kini dimiliki sepenuhnya oleh bank , dan anda hanya dibenarkan menduduki rumah tersebut sebagai ‘penyewa’ sehingga bayaran pinjaman diselesaikan. Ramai pembeli yang tidak sedar kenyataan ini dan menganggap mereka telah memiliki rumah tersebut.

Situasi ini menyebabkan ramai kes pembeli rumah terutamanya mereka daripada golongan B40 hilang tempat tinggal apabila rumah mereka dilelongkan kerana kegagalan membayar ansuran rumah. Perjanjian yang berat sebelah sebegini haruslah dikaji semula oleh Bank Negara agar hak munasabah pembeli rumah tersebut tidak dirampas oleh bank.

10. Hentikan pengusiran paksa 

Memandangkan Kerajaan masih lagi gagal menentukan sejauh mana rakyat dapat memiliki rumah yang mereka mampu, maka Kerajaan juga harus memastikan bahawa tempat berteduh kini yang dimiliki oleh rakyat tidak dirampas. Sebagai contohnya, kes pengusiran yang melibatkan seramai 170 penduduk Kampung Padang Jawa di Shah Alam, Selangor. Dalam kes ini, pemaju mengambil tindakan mahkamah untuk mengusir peneroka bandar ini dari tanah kepunyaannya, tetapi pada masa yang sama Kerajaan Negri Selangor juga gagal menyediakan rumah mampu milik alternatif untuk mereka. Maka di manakah mereka akan berteduh jika rumah yang ada pun dirobohkan? Tidakkah ini sesuatu yang menjadikan rakyat sebagai golongan tanpa rumah (homeless)?

Kerajaan harus mengiktiraf peneroka bandar dan perkampungan yang diduduki oleh mereka. Sekiranya tanah yang diduduki peneroka bandar itu adalah hak milik kerajaan, maka hak milik tanah tersebut sepatutnya ditawarkan kepada penduduk dan bukannya dijual kepada pemaju untuk keuntungan. PSM juga cadangkan supaya menggubal satu Enakmen / Akta di mana Kerajaan Negeri / Pusat harus menyediakan skim perumahan atau lot tanah alternatif secara automatik sekiranya peneroka terpaksa diusir keluar kerana pembangunan swasta atau kerajaan.

Tiada apajua kelulusan pembangunan harus diberikan kepada pihak swasta jika mereka gagal menyediakan perumahan alternatif kepada penghuni asal tanah tersebut, dan mengenalpasti peneroka bandar telah menduduki tanah tersebut terlebih dahulu sebelum pemaju membeli tanah itu. Dengan ini, pemaju /tuan tanah swasta tersebut akan sedar tanggungannya apabila membeli tanah tersebut, justeru harga  perumahan alternatif yang ditawarkan kepada peneroka harus dikongsi bersama oleh pemaju sebagai ganti rugi dan projek pembangunan swasta tersebut harus ditunda sehingga pemaju menunaikan kos tersebut.

Bagi pekerja ladang pula, Skim Perumahan Sendiri harus pasti dilaksanakan di semua ladang agar para pekerja ladang tidak diusir dari ladang mereka apabila ladang tersebut dibangunkan, kerana mereka bukan hanya kehilangan kerja tetapi juga perumahan. Jika mereka diberikan rumah alternatif, maka masalah perumahan mereka akan selesai.

Rumah itu hak rakyat

PSM berpandangan hawa kita boleh membina usaha ke arah menyelesaikan masalah perumahan di Malaysia dengan 10 langkah yang dicadangkan di atas. Cadangan ini dikemukakan dalam konteks kaca mata yang berpegang pada fahaman bahawa perumahan itulah adalah hak dan bukannya suatu komoditi yang boleh diniagakan di pasaran bebas. Cadangan ini juga dibawa dalam konteks pembangunan keseluruhan yang perlu dikembalikan fokusnya kepada rakyat terbanyak dan bukannya dalam acuan kini yang memfokus pada keuntungan pemaju atau korporat.

==========

Artikel ini merupakan kenyataan yang dikeluarkan secara bersama oleh A. Sivarajan selaku Setiausaha Agung Parti Sosialis Malaysia (PSM) dan R. Karthiges selaku Penyelaras Biro Perumahan PSM, dalam sidang akhbar khas pada 21 Februari 2019 bersempena dengan kempen PSM dalam Pilihanraya Kecil Semenyih.