oleh Suresh Balasubramaniam
Sempena Hari Habitat 2025 dengan tema Urban Crisis Response (Menangani Krisis Bandar), Parti Sosialis Malaysia (PSM) menyeru agar kerajaan persekutuan dan kerajaan negeri mengambil tindakan yang segera dan menyeluruh terhadap krisis perumahan di bandar yang gagal untuk keluarga B40.
Latar belakang dan realiti krisis
Kadar urbanisasi telah mencecah kira-kira hampir 75% daripada populasi keseluruhan. Dalam konteks ini, tekanan terhadap penyediaan perumahan mampu milik di kawasan bandar terus meningkat, melalui kenaikan harga rumah yang jauh melebihi peningkatan pendapatan isi rumah. Pasaran hartanah juga menyaksikan “overhang” (lebihan) yang tinggi; iaitu unit siap dibina tetapi belum dapat dijual.
Keluarga B40 menghadapi beban kos sewa tinggi, sukar membeli rumah, atau terpaksa berpindah jauh ke pinggiran bandar tanpa akses mudah kepada pengangkutan dan kemudahan. Penyewa juga menghadapi kesukaran merundingkan harga sewa yang adil di pusat bandar seperti Kuala Lumpur.
Banyak projek rumah yang tertangguh atau terbengkalai, di mana setakat bulan Januari 2023, terdapat 718 buah projek perumahan yang dilaporkan tertangguh atau terbiar.
Krisis ini bukan semata-mata soal kekurangan unit rumah tetapi soal pengagihan yang tidak adil.
Isu asas yang dihadapi keluarga B40
Pengalaman perjuangan Jawatankuasa Rumah Mampu (JRM) Selangor dan juga di Cameron Highlands menunjukkan beberapa masalah utama yang sama walaupun berbeza dari segi demografi dan politik:
a) Kesukaran mendapatkan pinjaman perumahan
Keluarga B40 sukar mendapat pinjaman perumahan kerana ketiadaan aset cagaran, penilaian bank yang ketat serta risiko disenaraihitam akibat menjadi penjamin kepada pinjaman orang lain. Program seperti Skim Jaminan Kredit Perumahan hanya membantu bagi mereka yang mempunyai dokumen lengkap.
b) Harga “Rumah Mampu Milik” tidak mampu ditanggung
Rumah dengan label “mampu milik” berharga sekitar RM200,000 hingga RM300,000 sebenarnya di luar kemampuan keluarga B40, dan jika dibeli pun ia membebankan mereka dengan bayaran ansuran bulanan yang tinggi sehingga menjejaskan perbelanjaan bagi keperluan asas lain.
c) Halangan deposit 10%
Halangan utama keluarga B40 untuk memiliki rumah ialah bayaran deposit 10% yang sukar dikumpul kerana gaji rendah dan kos sara hidup tinggi, menjadikan impian mereka untuk memiliki rumah semakin jauh.
d) Amalan kutipan pinjaman bank swasta kurang dikawal oleh Bank Negara Malaysia
Pinjaman bank swasta tanpa mekanisme kutipan yang terkawal mendedahkan keluarga B40 kepada risiko pengusiran atau kehilangan rumah apabila berlaku insiden luar jangka seperti sakit, kemalangan atau bencana alam yang menjejaskan kemampuan mereka membayar balik ansuran.
e) Kekurangan rumah PPR/PPRT
Jumlah rumah yang terhad di bawah Program Perumahan Rakyat (PPR) dan PPR Termiskin (PPRT) menyebabkan keluarga B40 terpaksa menunggu terlalu lama untuk mendapatkan rumah, seperti dibuktikan oleh statistik rasmi di Selangor.
f) Intervensi politik dan agensi kerajaan yang lemah
Malaysia tiada dasar perumahan untuk keluarga B40, dengan faktor penting seperti gaji minimum tidak dipertimbangkan dalam polisi. Di Selangor, LPHS sekadar berperanan mengawal selia projek tanpa memberi sokongan nyata kepada keluarga B40, manakala di Pahang, kerajaan negeri hanya mampu menyediakan tanah tetapi bergantung pada kelulusan kerajaan pusat; Jabatan Perumahan Negara (JPN) dan kemahuan politik EPU dan MOF.
MADANI dan URA
Walaupun kerajaan MADANI ada mengambil beberapa langkah untuk menyediakan rumah bagi kumpulan sasaran, namun ia tidak dapat menyelesaikan ketidakseimbangan sistemik dalam cara tanah, perancangan bandar dan dasar pembangunan yang dikendalikan.
RUU kontroversi tahun ini ialah Akta Pembaharuan Semula Bandar (Urban Renewal Act, URA) yang telah ditangguhkan untuk semakan lanjut. URA menimbulkan kebimbangan kerana berpotensi menekan pemilik kecil tanpa kuasa tawar-menawar. Kuasa besar diberikan kepada menteri untuk mengisytihar kawasan pembaharuan semula tanpa rundingan telus. Dalam erti kata lain, URA berpotensi menjadi instrumen pembangunan yang menguntungkan pemaju dengan menggunakan kuasa politik, dan mengabaikan keperluan penduduk bandar, khususnya B40.
Seruan dan tuntutan PSM pada Hari Habitat 2025
Sempena menyambut Hari Habitat 2025 dan tema Urban Crisis Response, PSM menuntut agar kerajaan persekutuan dan kerajaan negeri melaksanakan beberapa langkah konkrit berikut:
1. Kuota wajib perumahan mampu milik minimum dalam setiap projek – Untuk setiap pembangunan baharu di kawasan bandar atau pinggir bandar, sekurang-kurangnya 30–40% unit mestilah diperuntukkan untuk golongan B40/M40 dengan harga yang benar-benar berpatutan dan di sinilah keluarga bandar boleh tinggal dekat dengan akses kemudahan. Kerajaan perlu memberikan subsidi untuk keluarga-keluarga B40 daripada kos pembinaan rumah dan bukannya daripada harga mengikut pasaran. Pemberian subsidi bukan untuk memenuhkan poket pemaju tetapi perlulah untuk menyediakan rumah mampu milik.
2. Dasar pengagihan yang adil dan keutamaan kepada penduduk sedia ada – Keluarkan garis panduan bahawa penduduk sedia ada atau komuniti tempatan mempunyai hak pertama terhadap unit baharu dan mekanisme pemilihan harus bebas daripada rasuah dan pasaran spekulatif.
3. Kajian semula dan pembatalan elemen paksaan dalam URA – URA mesti disemak semula. Kuasa menteri perlu dihadkan dan penduduk asal perlu diberi keutamaan. URA hanya patut digunakan untuk bangunan yang benar-benar telah disahkan tidak selamat dan usang, bukan untuk membina struktur demi keuntungan pihak pemaju sahaja.
4. Mekanisme penalti dan intervensi bagi projek terbengkalai – Projek perumahan yang tertangguh / terbengkalai mesti diambil tindakan, termasuk pemilikan semula tanah dan struktur terbengkalai oleh kerajaan, serta penjadualan semula projek dengan penglibatan masyarakat.
5. Pembangunan infrastruktur dan pengangkutan seiring – Perumahan bandar tidak boleh dibina jauh tanpa akses pengangkutan awam, kemudahan asas dan peluang pekerjaan. Pelan bandar mestilah inklusif bagi semua masyarakat dan merangkumi perancangan transit mampan, termasuk memberikan keutamaan kepada pengangkutan awam.
6. Sokongan pembiayaan dan jaminan kredit yang lebih inklusif – Kerajaan perlu meluaskan skema bantuan kredit perumahan kepada golongan B40 di bandar, dan memastikan bahawa beban pinjaman tidak menjadikan rumah “mampu milik” itu suatu beban hutang jangka panjang.
==========
Suresh Balasubramaniam ialah Ahli Jawatankuasa Pusat Parti Sosialis Malaysia (PSM).
