Adakah MB negeri terkaya akan pertahankan hak perumahan untuk golongan B40?

oleh Suresh Balasubramaniam

Mengenai perumahan untuk rakyat miskin, sejauh mana dasar-dasar dan undang-undang kita benar-benar selaras dengan matlamat menyediakan perumahan sebagai hak asasi manusia? Saya akan memfokus pada Selangor, negeri yang terkaya di Malaysia.

Jawatankuasa Rumah Mampu (JRM) Selangor ialah sebuah organisasi masyarakat akar umbi yang ditubuhkan oleh Parti Sosialis Malaysia (PSM). JRM telah menyerahkan sebuah memorandum dan sepucuk surat susulan dalam 4 bulan yang lepas, untuk meminta satu perjumpaan dengan Menteri Besar (MB) Selangor. Tujuan perjumpaan adalah untuk mendesak Kerajaan Negeri supaya menyampaikan satu rancangan komprehensif yang membantu keluarga-keluarga dalam mendapatkan pemilikan rumah buat kali pertama.

Walaupun kami telah berusaha, MB Selangor tetap berdiam diri sahaja.

Kita sering diberitahu bahawa institusi-institusi kerajaan di Selangor seperti Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS), PR1MA, Program Perumahan Rakyat (PPR), Program Perumahan Rakyat Termiskin (PPRT), Skim Smart Sewa, Residensi MADANI dan sebagainya akan bertindak untuk mengawal selia dan menangani krisisperumahan mampu milik. Akan tetapi, di sebalik kewujudan program-program ini, sebahagian besar perumahan mampu milik masih diserahkan kepada kuasa pasaran. Pendekatan ini telah membawa kepada ketidaksamarataan, kerana pemaju-pemaju swasta yang didorong oleh keuntungan itu hanya memfoukus pada membina dan menjual rumah mahal yang memenuhi permintaan pasaran. Akibatnya, pemilikan rumah masih tidak dapat dicapai oleh golongan berpendapatan rendah.

Namun begitu, JRM Selangor tidak akan berputus asa. Perkara 25 Perisytiharan Hak Asasi Manusia Sejagat mengiktiraf hak untuk perumahan sebagai sebahagian daripada hak untuk taraf hidup yang bersesuaian. Selaras dengan prinsip ini, keluarga-keluarga B40 yang bergabung dalam JRM bertekad untuk membina gerakan mereka dari bawah untuk mendesak kerajaan supaya menangani masalah yang semakin serius ini.

Keluarga B40 VS rumah mampu milik

1. Kesukaran dalam mendapatkan pinjaman perumahan

Pinjaman bank swasta, yang didorong oleh keuntungan secara dasarnya, menyukarkan keluarga-keluarga B40 untuk mengakses pinjaman perumahan. Tanpa aset seperti deposit atau cagaran tetap, banyak keluarga B40 mendapat markah yang teruk dalam proses penilaian pinjaman bank, menjadikannya hampir tidak mungkin untuk mereka layak dapat pinjaman. Yang merumitkan masalah lagi, sesetengah ketua isi rumah B40 telah menjadi penjamin kepada kawan atau saudara-mara mereka yang gagal membayar balik pinjaman mereka. Akibatnya, penjamin-penjamin ini disenaraihitamkan oleh bank, maka seterusnya menghalang mereka daripada memohon pinjaman pada masa akan datang.

2. Harga “rumah mampu milik” itu tidak mampu

Dalam banyak kes, apa yang dikatakan “rumah mampu milik” itu kekal di luar kemampuan keluarga-keluarga B40. Rumah Selangorku berkeluasan 800 kaki persegi yang paling murah di Lembah Klang berharga RM220,000 – satu angka yang masih tidak mampu ditanggung oleh banyak keluarga B40. Bagi keluarga B40 yang berjaya mendapatkan pinjaman untuk membeli rumah sedemikian, mereka sering dibebankan dengan pembayaran balik bulanan yang tinggi untuk pinjaman bank swasta, yang tidak seimbang dengan pendapatan isi rumah mereka. Kesannya, keperluan asas dan perkhidmatan penting lain yang diperlukan oleh keluarga itu ditangguhkan atau tidak dapat dipenuhi.

3. Halangan deposit 10%

Halangan utama yang pertama untuk sebuah keluarga B40 yang ingin membeli rumah ialah mencari deposit 10%. Dalam contoh rumah Selangorku yang disebut di atas, jumlah yang perlu dibayar mencecah RM22,000. Namun, adakah keluarga-keluarga B40 mampu untuk mengumpul jumlah yang sebegitu besar? Bagi kebanyakan mereka, jawapannya semestinya tidak. RM40 bilion yang dikeluarkan daripada simpanan KWSP semasa pandemik COVID-19 oleh banyak keluarga ini mencerminkan kekangan kewangan yang dialami mereka yang bergelut untuk menghadapi peningkatan kos sara hidup dengan gaji yang tidak meningkat untuk masa yang lama. Dasar gaji rendah terus memburukkan masalah ini, menjadikan impian pemilikan rumah semakin menjauhi keluarga-keluarga B40.

4. Amalan pengutipan pinjaman yang tidak dikawal selia

Pinjaman bank swasta, ditambah dengan mekanisme pengutipan yang tidak dikawal selia, menyebabkan nasib keluarga-keluarga B40 terserah kepada budi bicara bank. Sebarang peristiwa yang tidak dijangka – seperti penyakit atau kemalangan yang serius – boleh menyebabkan peminjam wang itu terlepas tempoh pembayaran pinjaman, mendatangkan risiko pengusiran atau perampasan rumah kepada keluarga-keluarga ini. Bencana alam, seperti banjir yang sering berlaku di Selangor, memburukkan lagi masalah beban kewangan ini. Misalnya, sebuah keluarga di Taman Sri Muda, Shah Alam, tidak dapat menampung bayaran pinjaman mereka selepas menghabiskan simpanan mereka untuk membaiki rumah dan kenderaan mereka yang dirosakkan banjir. Sesetengah keluarga yang bergabung dalam JRM malah kehilangan satu-satunya rumah mereka kerana keadaan sebegini.

5. Rumah yang terhad dalam PPR/PPRT untuk keluarga-keluarga B40

Bilangan rumah yang terhad di bawah Program Perumahan Rakyat (PPR) dan Program Perumahan Rakyat Termiskin (PPRT) menyebabkan tempoh masa menunggu yang panjang untuk pemohon. Misalnya, statistik daripada Sistem Bank Data Perumahan Negar (TEDUH) menunjukkan bahawa unit rumah PPR adalah terhad di Selangor:

Untuk pengiraan mudah, jumlah penduduk sebanyak 7.3 juta di Selangor boleh diterjemahkan kepada kira-kira 1.4 juta keluarga (berdasarkan purata 5 orang per keluarga). Dengan keluarga-keluarga B40 membentuk kira-kira 40% daripada jumlah penduduk, ini bersamaan dengan kira-kira 500,000 buah keluarga (1.4 juta X 40%). Oleh itu, Selangor memerlukan 500,000 buah rumah mampu milik untuk memenuhi keperluan keluarga-keluarga B40 ini, jauh lebih banyak berbanding kira-kira 10,000 unit rumah yang terdapat dalam PPR!

JRM Selangor

Pusat khidmat masyarakat PSM di sekitar negeri Selangor telah dibanjiri dengan kes di mana banyak keluarga B40 tidak mampu untuk memiliki rumah pertama. Sejak penubuhannya, JRM Selangor dan PSM telah terlibat secara aktif dengan komuniti-komuniti B40 di kawasan-kawasan seperti Shah Alam, Klang dan Kapar, untuk memahami secara langsung cabaran perumahan mereka.

Pada 21 Mac 2024, perwakilan daripada JRM Selangor telah bertemu dengan pegwai daripada Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) untuk mendapatkan penjelasan tentang pilihan perumahan mampu milik bagi keluarga-keluarga B40. Berikut ialah apa yang diberitahu:

1. Skim Rumah Selangorku: Keluarga-keluarga B40 perlu mendaftar dalam talian dengan LPHS, dan jika layak, tunggu untuk menerima tawaran. Unit-unit yang tersedia berbeza dari segi saiz dan harga. Rumah pangsapuri atau rumah kediaman berkeluasan kira-kira 900 kaki persegi dijual pada harga antara RM200,000 dan RM300,000 yang mungkin tidak mampu ditanggung oleh ramai orang. Di kawasan-kawasan yang bukannya pusat bandar utama seperti Rawang dan Dengkil, sesetengah unit yang lebih kecil dengan keluasan 450 kaki persegi dijual pada harga antara RM40,000 dan RM100,000 walaupun terlalu sempit untuk diduduki sebuah keluarga. Jika dipilih, pemohon harus membayar wang deposit pendahuluan sebanyak 10%, satu halangan kewangan yang ketara bagi ramai orang.   
2. Cari pinjaman perumahan sendiri: Selepas dipilih untuk skim Rumah Selangorku, keluarga-keluarga berkenaan perlu mendapatkan pinjaman daripada bank swasta secara sendiri, kerana LPHS mahupun kerajaan negeri tidak memberikan bantuan kewangan. Yang mengejutkan, antara tahun 2013 dan 2022, hampir 50% daripada pemohon rumah Selangorku gagal untuk mendapatkan pinjaman bank (sumber: Mesyuarat Kedua Penggal Kelima Dewan Negeri Selangor Tahun 2022 – Soalan Mulut 144). Ini jelas menunjukkan kesukaran untuk mendapatkan pembiayaan bank bagi ramai orang dalam golongan berpendapatan rendah ini.
3. Skim Smart Sewa: Pilihan rumah sewa ini diuruskan oleh Perumahan Dan Hartanah Selangor Sdn Bhd (PHSSB), sebuah syarikat milik Kerajaan Negeri Selangor. Ia menawarkan sewa rumah dari RM500 hingga RM1,000 sebulan. Namun, bilangan rumah yang tersedia adalah terhad, dan sewanya tidak begitu rendah, maka memberikan tekanan kepada keluarga-keluarga yang sudah bergelut dengan beban kos sara hidup.
4. Skim yang tidak diteruskan lagi: Dua skim yang sebelum ini memberi sokongan penting kepada pemilikan rumah – skim Sewa-Beli dan skim DANA-SEL – tidak lagi disediakan, maka mengurangkan lagi pilihan bagi keluarga-keluarga B40 untuk memiliki rumah di Selangor.

Adakah MB Selangor akan bertindak?

Hasil penemuan daripada perjumpaan dengan LPHS ini memberikan satu gambaran yang suram: walaupun sebagai negeri yang terkaya di Malaysia, Selangor masih kekurangan dasar yang komprehensif dan rancangan yang realistik untuk mendukung pemilikan rumah bagi keluarga-keluarga B40. Jika membeli rumah Selangorku pada harta RM220,000 atau pilihan untuk skim Smart Sewa itu dianggap sebagai penyelesaian yang berdaya maju kepada masalah perumahan, maka ia menunjukkan betapa jauhnya LPHS dan MB Selangor terpisah daripada cabaran kehidupan harian komuniti B40.

Bagi kebanyakan keluarga B40, mengumpulkan wang untuk membayar deposit 10% untuk sebuah rumah berharga RM220,000 ialah satu cabaran yang besar, apatah lagi mendapatkan pinjaman bank apabila hampir separuh daripada pemohon telah ditolak. Skim Smart Sewa, dengan bilangan rumah yang terhad dan sewa bulanan dari RM500 hingga RM1,000, hampir tidak mungkin mengurangkan beban kewangan bagi keluarga-keluarga yang sudah pun bergelut untuk menampung kehidupan harian. Pemberhentian skim Sewa-Beli dan DANA-SEL hanya memburukkan lagi krisis ini, dengan meninggalkan sedikit sahaja pilihan yang ada.

Jadi, persoalan yang mendesak sekarang ialah: Adakah MB Selangor akan bertindak dan menangani masalah jurang yang ketara dalam dasar perumahan ini? Adakah MB Selangor akan membuat keputusan yang berani untuk berjumpa dan membincangkan isu ini dengan JRM? Ataupun adakah keluarga-keluarga B40 akan terus menanggung kesan daripada dasar-dasar yang tidak mencerminkan keperluan mereka? Ini masanya untuk kepimpinan Kerajaan Negeri Selangor meletakkan isu “sebenar” tentang perumahan di atas meja perbincangan.

==========

Suresh Balasubramaniam ialah Ahli Jawatankuasa Pusat Parti Sosialis Malaysia (PSM) dan Penyelaras Jawatankuasa Rumah Mampu (JRM) Selangor.