Rumah mampu milik atau mampu mimpi? (Bahagian 2)

oleh Sivarajan Arumugam

Dalam Bahagian 1 penulisan ini, telah disenaraikan pelbagai permasalahan dalam penyediaan perumahan mampu milik kepada rakyat terbanyak di negara kita. Kini, isu perumahan mampu milik juga sedang hebat diperbincangkan dalam media, selepas pembentangan Belanjawan 2019 baru-baru ini. Dalam bahagian 2 penulisan ini, kita akan bincangkan beberapa cadangan penting ke arah menyelesaikan masalah perumahan yang berterusan ini.

1. Perumahan mampu milik bukannya komoditi dan harus dikeluarkan dari pasaran

Ianya merupakan satu langkah yang sangat penting agar faktor-faktor harga pasaran barangan binaan, penyewaan jentera dan harga tanah tidak menjadi penentu kepada harga perumahan mampu milik. Perumahan mampu milik perlu disubsidi. Pemberian subsidi bukanlah suatu yang negatif, kerana pihak pemodal dan perniaga juga diberikan subsidi tetapi dalam bentuk insentif.

Pengecualian cukai SST terhadap barangan binaan asas dan perkhidmatan sewaan jentera mungkin akan mengurangkan kos. Dalam Belajawan 2019, Menteri Kewangan mengumumkan perkara ini bahawa dengan pengecualian SST, maka para pemaju perumahan bersetuju memberikan pergurangan harga sebanyak 10%. Ini tidak cukup.

Tambahannya pula, semasa kita membeli rumah dari pemaju, suatu harga ditetapkan apabila perjanjian jual beli dibuat. Persoalannya adalah adakah harga itu harga terkini atau harga spekulasi dalam dua tahun ke hadapan? Ini adalah kerana jual beli rumah berlainan dengan jual beli barangan lain, di mana pembeli  hanya memperolehi “produk” atau rumah tersebut selepas 18 bulan atau 24 bulan. Pemaju juga akan memperolehi wang sepenuhnya selepas tempoh itu dari bank. Maka, secara rasional, pemaju menetapkan harga mengikut anggaran pasaran dalam masa dua tahun selepas Perjanjian Jual Beli dan bukannya harga terkini semasa perjanjian dan permohonan pinjaman bank.

2. Jawatankuasa Teknikal Khas Kos Rumah

Kami mencadangkan bahawa Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan harus menubuhkan sebuah jawatankuasa khas untuk mengkaji secara mendalam kenapa kos rumah begitu tinggi.  Pada masa apabila kerajaan begitu arif dalam mengkaji kos pembinaan ECRL, LRT3 dan MRT2, sehingga dapat mendesak para kontraktor untuk mengurangkan kosnya sebanyak beberapa bilion ringgit, kami rasa Kerajaan berkaliber untuk membuat perkara yang sama terhadap suatu keperluan asas rakyat – rumah.  Dengan kajian teknikal in , maka jawatankuasa dapat berhujah dan mengadakan rundingan dengan semua pemaju utama agar menyeleraskan kos rumah ke suatu tahap yang munasabah.

3. Tanah untuk Perumahan Mampu Milik

Baru-baru ini pun Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Zuraida Kmaruddin menyuarakan tentang kegagalan Kerajaan Negeri untuk menyediakan tanah yang mencukupi bagi membina rumah mampu milik untuk rakyat.  Oleh kerana pentadbiran tanah menjadi urusan penuh di bawah Kerajaan Negeri dalam sistem persekutuan yang kita amalkan, maka kerjasama Kerajaan Negeri amat penting untuk menjayakan perumahan mampu milik. Maka, kami mencadangkan suatu penelitian khas ke atas semua transaksi jual beli tanah kerajaan, sama ada tanah Kerajaan Negeri atau Kerajaan Persekutuan.

Kami tidak bersetuju dengan cadangan Menteri Kewangan dalam Belanjawan 2019 untuk menjual tanah Kerajaan kepada pembida tertinggi bagi menjana dana kepada Kerajaan Persekutuan. Tindakan ini akan menyebabkan beberapa ribu ekar tanah Kerajaan dilokasi-lokasi strategik jatuh ke dalam tangan pihak swasta. Maka, pihak Kerajaan akan hanya tinggal tanah di lokasi kurang strategik dan terpencil. Jika tanah-tanah terpencil ini digunakan untuk membina rumah mampu milik, Kerajaan akan mengulangi kesilapan yang sama, di mana perumahan ini tidak sesuai dibeli oleh rakyat.

4. GLC Menerajui Perumahan Mampu Milik

Ekonomi negara kita berbanding dengan negara lain memperlihatkan penglibatan syarikat berkaitan kerajaan (GLC) yang amat signifikan, hampir 40% pegangan dalam Bursa Saham adalah daripada syarikat-syarikat GLC. Maka, kami bersetuju kenyataan Menteri Ekonomi Azmin Ali bahawa bukanlah tugas Kerajaan untuk menglibatkan diri dalam dunia perniagaan dan mendominasi pasaran. Tetapi kebolehan dan kecekapan perniagaan GLC haruslah dipulangkan balik kepada rakyat. Maka GLC-GLC yang terlibat dalam pembangunan hartatanah sepatutnya fokus kepada penyediaan rumah mampu milik, dan bukannya bersaing dengan pihak swasta untuk membina rumah mewah yang melebihi RM500,000.

GLC-GLC seperti Sime Darby juga merupakan tuan tanah yang mempunyai simpanan tanah yang luas di seluruh negara, terutamanya tanah perladangan. Kini GLC tidak diberikan apajua panduan oleh Kerajaan untuk memberikan fokus kepada penyediaan rumah mampu milik, maka kini GLC hanya bertindak sebagai sebuah pemaju swasta sepenuhnya membangunkan projek perumahan mengikut permintaan pasaran.

Cadangan yang sama harus juga dilaksanakan oleh semua GLC di bawah pegangan Kerajaan Negeri seperti Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor (PKNS) dan sebagainya.

5. Harga Rumah Mampu Milik tidak melebihi RM100,000

Sepertimana yang dibincangkan dalam Bahagian 1 penulisan ini, kemampuan memiliki rumah biasanya dianggarkan dengan kiraan bahawa seseorang yang berpendapatan RM2,000 hanya mampu memiliki rumah yang berharga 3 kali pendapatan tahunannya, iaitu RM2000 x12 x 3, iaitu RM 72,000.  Jika kita mengunakan statistik gaji purata tahun 2017, iaitu RM2,880 pula, harga rumah yang mampu ialah RM2880 x 12 x 3, iaitu RM103,680. Justeru, kami mencadangkan harga rumah mampu milik haruslah tidak melebihi RM100,000 dan bukannya RM250,000-RM 300,000 yang diwar-warkan sekarang.

6. Kembalikan kuota pembinaan dalam pembangunan bercampur

Kuota pembinaan rumah mampu milik dalam semua pembangunan bercampur oleh pihak swasta harus dikembalikan agar Kerajaan dapat mencapai keperluan rakyat. Dengan penyelarasan kos binaan (dengan kawalan harga barangan binaan, pengecualian SST dan sebagainya) dan juga dengan prinsip “subsidi silang” (cross subsidizing) dengan projek mewah dalam tapak pembangunan yang sama, bilangan rumah mampu milik di lokasi-lokasi strategik dipercayai akan bertambah.

7. Perumahan Mampu Milik berorientasikan transit

Perancangan bandar yang berjaya adalah apabila perumahan rakyat dihubungkan dengan sistem transit yang teratur supaya trafik keluar masuk bandar dan pusat komersial dikurangkan. Maka adalah penting untuk kesilapan yang berlaku dalam pembinaan MRT tidak diulangi. Centre for Governance and Political Studies (Cent-GPS) dalam kajian mereka membongkarkan bahawa kebanyakan perumahan sekitar lingkungan jarak 1 kilometer dari sesebuah stesen MRT adalah jauh dari kemampuan rakyat biasa. Contoh yang paling ketara ialah perumahan sekitar stesen Pusat Bandar Damansara di mana harga rumah boleh mencecah RM4 juta.

Jadi, adalah amat penting untuk projek LRT3 dan juga MRT2 melalui lokasi-lokasi yang menyenangkan transit rakyat pekerja biasa. Pada masa yang sama, kita juga lihat ada dua buah stesen sedang operasi di MRT Laluan Sungai Buloh-Kajang di kawasan bekas ladang getah Lembaga Getah Malaysia RRIM Sungai Buloh. Projek pembangunan Kwasa Sentral ini belum dimulakan lagi. tetapi dua buah stesen telah dibina mendahului pembangunan. Kini persoalannya adalah adakah Kerajaan akan mengutamakan konsep pembangunan rumah mampu milik di lokasi-lokasi tersebut atapun membiarkannya kepada kuasa pasaran untuk mengaut keuntungan maksimum?

8. Inovasi Pembinaan Rumah

Selaras dengan hasrat menyediakan perumahan rakyat yang selesa agar memberikan suasana yang sihat untuk sesebuah keluarga membesar, maka kita perlukan kajian dan inovasi dalam bidang ini.  Kita sedar dari pelbagai kajian dan permasalahan kini bahawa perumahan konsep sarang burung, bersaiz 600-700 kaki persegi , dengan kepadatan sehingga 18 tingkat amat tidak sesuai untuk keharmonian keluarga dan komuniti tersebut.

Maka, kita perlukan inovasi baru untuk membina rumah mampu milik yang bersaiz sekurang-kurangnya 1200 kaki persegi, 3 bilik dan berkepadatan rendah.

Apabila ianya berkepadatan rendah, maka isu-isu penyelengaraan akan kurang kerana penggunaan kemudahan awam seperti lif, laluan pejalan kaki, tong sampah, taman permainan dan sebagainya juga pada kadar yang rendah.

Saiz rumah 1200 kaki persegi adalah amat wajar untuk pembesaran sesebuah keluarga 5 ahli. Kerajaan dan Universiti tempatan harus menerajui bidang ini agar kualiti perumahan dan taraf kesejahteraan rakyat ditingkatkan.

9. Pembiayaan bebas daripada cengkaman bank

Cadangan yang dikemukakan dalam Belanjawan 2019 juga tidak menangani isu pembeli rumah yang kerap dibebani hutang daripada bank.

Kini perjanjian pinjaman untuk pembelian rumah, seolah-olah berat sebelah kepada pihak bank, terutamanya hartatanah yang belum mempunyai geran pemilikan lagi. Kebanyakan projek perumahan kini adalah jenis bertingkat dan tidak akan mempunyai hakmilik strata pada masa pembeliannya .

Maka sebuah perjanjian Deed of Assignment dan Power of Attorney ditandatangani dengan bank sebagai pra-syarat untuk kelulusan pinjaman tersebut. Kedua-dua dokumen ini dengan jelasnya merampas hak pembeli rumah.  Rumah yang anda beli dengan bayaran deposit 10% itu kini dimiliki sepenuhnya oleh bank, dan anda hanya dibenarkan menduduki rumah tersebut sebagai “penyewa” sehingga bayaran pinjaman diselesaikan. Ramai pembeli yang tidak sedar kenyataan ini dan menganggap diri mereka telah memiliki rumah tersebut.

Situasi ini menyebabkan ramai kes pembeli rumah terutamanya daripada golongan B40 hilang tempat tinggal apabila rumah mereka dilelongkan kerana kegagalan membayar ansuran rumah.

Perjanjian yang berat sebelah sebegini haruslah dikaji semula oleh Bank Negara agar hak munasabah pembeli rumah tersebut tidak dirampas oleh bank.

10. Hentikan Pengusiran Paksa

Memandangkan Kerajaan masih lagi gagal memastikan rakyat memiliki rumah yang mereka mampu, maka Kerajaan juga harus memastikan bahawa tempat berteduh kini yang dimiliki oleh rakyat tidak dirampas. Sebagai contohnya, kes seramai 170 penduduk Kampung Padang Jawa di Shah Alam, Selangor. Dalam kes ini, pemaju mengambil tindakan mahkamah untuk mengusir peneroka bandar ini keluar dari tanah kepunyaanny, tetapi pada masa yang sama Kerajaan Negeri Selangor juga gagal menyediakan rumah mampu milik alternatif untuk mereka. Maka, di manakah mereka akan berteduh ika rumah yang ada pun dirobohkan. Tidakkah ini sesuatu yang menjadikan rakyat sebagai gelandangan yang tiada rumah (homeless)?

Kerajaan harus mengiktiraf peneroka bandar dan perkampungan yang diduduki oleh mereka dan sekiranya tanah tersebut adalah hak milik kerajaan, maka hak milik tanah tersebut sepatutnya ditawarkan kepada penduduk dan bukannya dijual kepada pemaju untuk keuntungan. Kami juga mencadangkan untuk menggubal satu Enakmen / Akta di mana Kerajaan Negeri / Pusat harus menyediakan skim perumahan atau lot tanah alternatif secara automatik sekiranya peneroka terpaksa diusir keluar kerana pembangunan swasta atau kerajaan.

Tiada apajua kelulusan pembangunan harus diberikan kepada pihak swasta jika mereka gagal menyediakan perumahan alternatif kepada penghuni asal tanah tersebut  yang dikenalpasti sebagai peneroka bandar yang telah menduduki tanah tersebut terlebih dahulu sebelum pemaju membeli tanah itu. Maka pemaju /tuan tanah swasta tersebut perlu sedar tanggungjawabnya apabila membeli tanah tersebut, Justeru, harga  perumahan alternatif yang ditawarkan kepada peneroka harus dikongsi bersama oleh pemaju sebagai ganti rugi dan projek pembangunan swasta tersebut harus ditunda sehingga pemaju menunaikan kos tersebut.

Bagi pekerja ladang pula, Skim Perumahan Sendiri harus dipastikan supaya dilaksanakan di semua ladang agar para pekerja ladang tidak diusir keluar dari ladang mereka apabila ladang tersebut dibangunkan, kerana mereka bukan hanya kehilangan kerja tetatpi juga perumahan. Jika mereka diberikan rumah alternative, maka masalah perumahan mereka akan selesai.

10 langkah dan cadangan tersebut di atas, boleh membina usaha ke arah menyelesaikan masalah perumahan di Malaysia. Cadangan-cadangan ini diutarakan dalam konteks kaca mata yang berbeza, atas fahaman bahawa perumahan adalah hak dan bukannya suatu komoditi untuk diniagakan di pasaran bebas. Kita juga perlu melihat dalam konteks pembangunan keseluruhan yang perlu dikembalikan fokusnya kepada rakyat terbanyak, bukannya dalam acuan kini yang berfokuskan pada keuntungan para pemaju dan korporat.

(Tulisan ini terdiri daripada dua bahagian, bahagian pertama adalah tentang masalah perumahan yang kita hadapi pada masa kini.)

===========

Sivarajan Arumugam ialah Setiausaha Agung Parti Sosialis Malaysia (PSM).