oleh Karthiges Rajamanickam
Beberapa hari yang lalu, akhbar The Star melaporkan bahawa harga rumah atau hartanah akan jatuh selepas pandemik COVID-19 ini dan mereka yang ingin membeli akan untung. Perspektif daripada pemaju ini juga menjangkakan lebih ramai pemilik hartanah akan menjual dengan harga murah dan memberi impak positif kepada pembeli baru.
Persoalan yang wujud di sini adalah, adakah harga rumah sebelum pandemik ini berada pada kadar mampu milik yang sebenar? Dan mengapa industri perumahan begitu lembab menawarkan produk yang sepadan dengan kemampuan sebenar rakyat? Kenapa pula Kerajaan terpaksa menjadi jurujual kepada industri perumahan, menganjurkan ekspo untuk menghabiskan stok perumahan? Bolehkah Kerajaan Perikatan Nasional (PN) yang baru bertindak lebih progresif?
Impak wabak COVID-19 kepada sektor perumahan sekarang adalah sangat mencabar berbanding dengan krisis-krisis sebelum ini. Pada waktu ini, kepentingan asas hidup seperti makanan dan keselamatan lebih diutamakan oleh rakyat, sementara kajian sentimen pengguna Malaysia oleh PropertyGuru menyatakan bahawa penurunan niat pembelian rumah / hartanah dan jumlah permohonan pinjaman perumahan turut jatuh mendadak. Ini adalah satu fenomena biasa setiap kali berlaku krisis sepertimana pada tahun 1998 (krisis kewangan dan wabak virus Nipah), 2003 (SARS), 2009 (krisis kewangan dan wabak virus H1N1)
Namun berdasarkan statsitik ini, ternyata sektor perumahan akan pantul balik tetapi malangnya spekulasi penjual hartanah akan menggandakan nilai rumah demi keuntungan selepas ekonomi sembuh dan trend ini berlaku setiap kali ada krisis. Median harga rumah di sekitar Lembah Klang melonjak dari RM 220,000 pada tahun 1999 ketika berlaku krisis ekonomi ke RM 400,000 sebelum tahun 2004. Ini adalah lonjakan hampir 82%. Kejatuhan harga perumahan semasa krisis akan menggalakkan spekulator untuk membeli hartanah secara pukal untuk menaikkannya kemudian hari pada kadar yang tidak masuk akal. Populariti rumah pangsa melonjak selepas krisis tahun 2003 (SARS) dan kesannya harga median rumah pangsapuri naik dari RM350,000 pada penghujung tahun 2003 ke RM 765,000 pada penghujung tahun 2009. Satu kenaikan hampir 118%, lebih sekali ganda.
Bagaimana pula dengan senario antarabangsa? Kajian oleh Zillow Research, satu kumpulan penganalisis sektor perumahan, menyatakan bahawa:
a. Semasa pandemik seperti Influenza 1918 atau SARS 2003, kegiatan ekonomi jatuh hampir 5-10% daripada Keluaran Dalam Negeri Kasar (KDNK)tetapi pantul balik dengan cepat selepas sembuh.
b. Trend ini berbeza dengan kemelesetan ekonomi yang biasanya pulih secara perlahan.
c. Semasa SARS, harga perumahan di Hong Kong tidak jatuh secara teruk walaupun kuantiti pembelian keseluruhan jatuh hampir 33-72% (akibat kurang pertemuan sosial dan perniagaan). Namun, selepas krisis itu berlalu, pembelian kembali ke normal.
d. Laporan awal juga menunjukkan krisis kali ini tidak memberi kesan kepada harga perumahan di China walaupun nilai pembelian hampir statik.
e. Semasa waktu krisis ekonomi, harga perumahan mungkin jatuh tetapi bukan selalu sepertimana yang berlaku pada krisis tahun
f. Pakar juga menyatakan bahawa jangkaan kemelesetan ekonomi juga banyak bergantung kepada bagaimana perkembangan COVID-19 dan impaknyadengan risiko ekonomi sedia ada serta dasar-dasar kerajaan menanganinya.
Keutamaan turun harga rumah atau jualan penghabisan stok?
Tindakan Kerajaan Perikatan Nasional menawarkan pakej rangsangan, termasuk penangguhan pembayaran balik pinjaman (termasuk perumahan) serta pengecualian duti stem, merupakan satu langkah baik untuk rakyat biasa yang terhimpit dengan situasi kewangan yang membebankan. Namun, pasaran perumahan statik dan merundum kerana aktiviti pemasaran hartanah tergendala semasa Perintah Kawalan Pergerakan (PKP).
Pada tahun lalu, kerajaan Pakatan Harapan (PH )melancarkan Kempen Pemilikan Rumah dengan hampir 31,415 unit rumah dijual dengan nilai melebihi RM 30 billion (anggaran oleh Persatuan Pemaju Harta Tanah dan Perumahan – REHDA). Anggaran asal adalah hanya RM17 billion, tetapi kempen ini jelas membantu pemodal untuk menghabiskan stok yang tidak dapat dijual. Pemaju masih mengharapkan kerajaan baru, walaupun Zuraida masih menerajui Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) sepertimana di bawah pemerintahan PH dahulu.
Walaupun sehingga kini, Kerajaan PN di bawah kepimpinan Muhyiddin Yassin dapat mengendalikan krisis pandemik ini dengan memberikan bantuan langsung kepada rakyat biasa, namun persoalanya, apakah halatuju mereka dalam mengawalselia pasaran bebas?
Kecenderungan dalam mengekalkan ekonomi neoliberal di bawah Kerajaan PN, tidak jauh berbeza dengan model ekonomi pada zaman Mahathir dan Lim Guan Eng. Akhirnya, mereka terpaksa akur pada tekanan pasaran dan terpaksa membantu pemodal yang akan pasti terkandas kerana krisis ini. Antara sebab utama juga adalah kerana banyak agensi kerajaan dan syarikat berkaitan kerajaan (GLC) seperti Sime Darby juga terlibat dalam industri perumahan negara. Mereka terpaksa diselamatkan.
Maka demi menjana kadar penjualan hartatanah, Zuraida mungkin didesak untuk membantu sekali lagi dalam “jualan penghabisan stok” (clear stock) perumahan yang tersangkut akibat PKP. Bank Negara juga mungkin akan mencadangkan supaya kadar pinjaman perumahan dikurangkan agar kos pembiayaan perumahan adalah rendah. Malangnya, gesaan Parti Sosialis Malaysia (PSM) kepada Kerajaan untuk menurunkan harga rumah tidak dipertimbangkan sehingga kini.
Langkah tersebut amat berbahaya kerana, dalam era kemelesatan ekonomi pasca COVID-19, sumber pendapatan rakyat terjejas dan tidak menentu. Maka adalah amat tidak bertanggungjawab jika penawaran pinjaman perumahan dilonggarkan demi membantu pemaju menghabiskan stok rumah , tanpa memikirkan sama ada rakyat mampu menanggung beban hutang tersebut atau tidak.
Pertembungan antara kapitalis-pemaju hartanah besar dengan pemaju kecil
Setiap kali ada krisis pandemik kemelesetan ekonomi yang menyusul, kaum pemodal besar, akan memangsakan golongan yang lemah dalam kelas mereka terlebih dahulu. Kini, sudah ada ura-ura bahawa pemaju perumahan yang kecil akan dimangsakan (diambilalih) untuk menyelamatkan pemodal besar. Pemodal kapitalis melaungkan tuntutan untuk menurunkan kadar Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) dan kadar duti stem serta memberi jangkaan positif terhadap kejatuhan harga rumah / hartanah.
Modal berlebihan dan sokongan kerajaan yang ada pada pemodal besar akan menggunakan situasi ini untuk membeli pemaju yang kecil dan mengawal penawaran harga perumahan supaya tidak jatuh secara mendadak. Situasi ini berlaku di seluruh dunia dengan bantuan rangsangan daripada kerajaan masing-masing (berdasarkan krisis-krisis sebelum ini). Malaysia tidak mungkin berkecuali.
Tetapi persoalan yang akan timbul adalah, pada masa pemodal kapitalis ini dibantu, siapa mangsanya? Ternyata rakyat Marhaen. Bagaimana ia boleh memberi impak kepada rakyat biasa ini? Ternyata rakyat biasa gembira dengan polisi dan tindakan kerajaan ini dalam menawarkan bantuan termasuk mengurangkan beban perumahan mereka tetapi ia adalah memberi kesan positif dalam jangka pendek dan impak negatifnya boleh dirasai dalam tahun-tahun akan datang kerana polisi perumahan negara tidak akan berubah dengan pakej rangsangan ini.
Apa yang perlu kita ungkitkan kepada kerajaan ini adalah:
- Adakah kerajaan akan menggunakan kesempatan ini, apabila stok perumahan tinggi akibat permintaan yang menurun, mendesak pemaju untuk mengurangkan harga rumah?
- Siapakah yang akan diselamatkan oleh kerajaan ? Kaum pemodal perumahan atau rakyatmarhaen? Indikasi menunjukkan bahawa kemelesetan ekonomi boleh berlaku selepas ini dan penamatan kerja beramai-ramai besar kemungkinan akan berlaku kerana kaum pemodal akan mengawal kadar keuntungan mereka. Dan pada ketika pengangguran melonjak, kegagalan pembayaran balik pinjaman perumahan dan pelelongan rumah pekerja akan meningkat. Bolehkah penstrukturan pinjaman perumahan dibenarkan pada setiap masa? Siapa yang akan dibantu?
- Statistik antarabangsa menunjukkan penurunan harga rumah selepas pandemik adalah sangat jarang dan mungkin tidak akan berlaku. Maka, adakah kerajaan akan menetapkan harga siling rumah mampu milik pada kadar yang boleh dibeli oleh rakyat marhaen sekarang?
Justeru, untuk pasca COVID-19, Parti Sosialis Malaysia (PSM) mengesyorkan kepada Kerajaan agar:
- Tetapkanharga siling rumah mampu milik pada paras RM100,000.
- Moratorium pembayaran pinjaman perumahan harus dilanjutkan sehingga kesan pandemik ini selesai. Tempoh pengecualian ini juga harus dikecualikan dengan faedah kerana penstrukturan semula akan menaikan kadar bayaran pinjaman terutamana bagi rumah kategori mampu milik.
- Tambahkan pembinaan rumah sewa beli dengan kadar bayaran bulanan kurang 1/4 daripada gaji minimum pekerja sekarang,khas untuk warga berpendapatan isi rumah kurang daripada
- Ambilalih projek Rumah Mampu Milik Swasta yang tidak terjual jadikannya Program Perumahan Rakyat (PPR).
- Semua PPR di bawah Kerajaan Persekutuan dan Negeri dikecualikan bayaran sewa untuk setahun dan dilanjutkan sehingga kesan pandemik selesai.
- Terdapat ribuan rakyat B40 terutamanya di bandar-bandar utama yang masih menunggu ditawarkan perumahan PPR sewa. Ini menunjukkan permintaan untuk perumahan PPR amatlah tinggi. Oleh itu, dicadangkan bahawa KPKT mengambilalih projek perumahan mampu milik yang gagal dijual oleh pemaju swasta akibat pandemik COVID-19, untuk menjadikannya rumah
- Penyelesaian jangka panjang perumahan warga gelandangan- Syabas kepada kerajaan kerana menyediakan penempatan sementara untuk kaum gelandangan tetapi mereka perlu ditawarkan penempatan kekal, termasuk di kawasan PPR dan sebagainya. Ini diperlukan untuk memastikan mereka hidup secara sihat dan bersih, serta mengelakkan kemungkinan jangkitan semula.
Perumahan adalah hak rakyat dan bukannya komoditi untuk keuntungan kaum pemaju.
==========
Karthiges Rajamanickam ialah Ahli Jawatankuasa Pusat Parti Sosialis Malaysia (PSM) merangkap Penyelaras Biro Perumahan PSM.
